Il mio primo investimento immobiliare

Ciao a tutti,

in questo post voglio parlare del mio primo investimento immobiliare. Ho intenzione di raccontare la mia esperienza personale, raccontare i procedimenti e mantenere aggiornamenti costanti durante tutta la fase dell'investimento. Fino al ritorno del capitale sul conto. Dunque, il post sarà aggiornato periodicamente. Purtroppo, non posso inserire alcune informazioni o foto per mantenere la privacy.

Introduzione

Ho deciso di investire nell’immobiliare per i seguenti motivi:

-il primo motivo è che la mia famiglia investe tanto e quasi esclusivamente in questo settore e ha di conseguenza una grande esperienza e conoscenze nel campo. Inoltre, assieme lavoriamo direttamente in questo settore, e ci occupiamo principalmente di edilizia privata, ed immobiliare.

-Il secondo motivo è che volevo sperimentare tipi d’investimento alternativi rispetto al mercato azionario, in cui investo già da diversi anni.

-Il terzo motivo è che volevo diversificare un po' il mio portafoglio.

Come funziona in breve

Io e gli altri soci acquistiamo il terreno per costruire un immobile da vendere (in questo caso un palazzo con diversi appartamenti). Il terreno può essere libero o con edifici da demolire, nel secondo caso bisogna considerare che si aggiungono costi di demolizione e discarica dell’edificio. Poi si passa alla fase di progettazione e pubblicazione della domanda di costruzione dell’edificio, e a domanda approvata si può iniziare con la costruzione e la vendita degli appartamenti.

Per fare un’offerta di acquisto del terreno e stabilire un prezzo massimo, bisogna però decidere in anticipo se sul terreno si ha intenzione di costruire una o più case, appartamenti da reddito o da vendere, questo perché pagare troppo un terreno comporterebbe avere un’incidenza di quest’ultimo troppo alta, e diminuirebbe il margine di profitto dell’operazione.

La mia prima operazione

Ho atteso di avere sufficiente liquidità da investire e finalmente Ad aprile 2025 sono entrato nella mia prima operazione immobiliare.

Acquisto del terreno

Il terreno acquistato si trova nel comune di Bellinzona in Ticino, ed ha una superficie di circa 1030 m2. Si trova in zona residenziale semi intensiva C. Queste informazioni sono accessibili a chiunque andando sul sito Tigeo.

Metodo di finanziamento

Nel settore immobiliare è molto comune fare uso di leve finanziarie. Utilizzarla, ha il vantaggio di non dover mettere tutti i soldi necessari in mezzi propri, inoltre aumenta il rendimento sul capitale investito.

Ma anche semplicemente nell’acquisto di una casa o appartamento a scopo abitativo, difficilmente qualcuno lo fa senza fare un’ipoteca. Anche se si disponesse del capitale necessario ad acquistare l’immobile senza fare debito nella maggior parte dei casi potrebbe risultare sconveniente rispetto a fare un’ipoteca.

Per l’acquisto del terreno e la costruzione dell’immobile apriremo un credito di costruzione. Per l’apertura del suddetto la prassi sarebbe quella di farsi fare un’offerta da diverse banche, in modo da poter valutare la migliore. Le offerte possono variare in percentuale di prestito effettuato, tasso d’interesse, e altre condizioni particolari, come ad esempio dover vendere un minimo di appartamenti su carta prima di poter accedere al credito di costruzione. Questi sono tutti parametri che le banche usano al fine di tutelarsi, e possono variare anche significativamente in base alla situazione finanziaria personale.

È molto importante tenere in considerazione che la percentuale finanziata dalla banca varia in base alla destinazione dell’immobile, ad esempio per un terreno il finanziamento raggiunge il 50-60%, per un immobile da reddito quindi da tenere in affitto circa il 70-75%, per la casa primaria circa l’80%.

Al momento abbiamo un’ipoteca per l’acquisto del terreno finanziato al 60%. Mentre il credito di costruzione si potrà aprire solo al momento in cui c’è la licenza di costruzione già approvata.

Tipologia di edificio

L’investimento prevede la costruzione di un edificio residenziale di undici appartamenti. Con un’architettura esterna moderna. Gli appartamenti saranno 2.5, 3.5, 4.5, ed un attico su tutto il piano. I posteggi saranno al piano terra, saranno metà coperti e metà scoperti. Abbiamo valutato di non eseguire l’autorimessa interrata in quanto eseguendola secondo il piano regolatore del comune di Bellinzona non avrebbe soddisfatto il numero di posteggi necessari, e avrebbe causato costi di costruzione superiori.

Competenze necessarie

Reputo che le conoscenze necessarie per questo tipo di investimenti, sia elevato, e soprattutto difficile da acquisire senza lavorare direttamente nel settore, anche se è vero che qualcuno con limitata comprensione del settore, può affidarsi ad una direzione lavori. Questa figura farà un business plan e seguiranno direttamente i lavori rappresentando il committente e facendo i suoi interessi. In questo caso il problema maggiore sarà quello di affidarsi ad una persona competente. Non è così facile come potrebbe sembrare, la maggior parte delle direzioni lavori che ho visto, sono eseguite direttamente dall’architetto, e questa figura non ha una formazione in quanto DL, quindi tutte le conoscenze vengono acquisite dall’esperienza professionale. Il rischio competenza potrebbe essere evitato avendo almeno le competenze minime, altrimenti siamo completamente in balia degli eventi, e il tutto potrebbe diventare un flop a livello economico e emotivo, si perché quando si inizia a capire che le cose non vanno per il verso giusto aumenta tanto anche lo stress.

Rischi

Anche se “l’investimento nel mattone” è comunemente e culturalmente (almeno alle nostre latitudini) considerato un investimento sicuro e redditizio, i rischi d’investire nell’immobiliare sono molteplici, e alcuni non sono proprio evidenti per chi come me è alle prime armi, di seguito proverò a spiegare i rischi, sperando di non perdermi nulla per strada. La lista verrà aggiornata in caso dovessi scoprire ulteriori rischi non precedentemente elencati.

-Rischio delle Stime

Tutto il successo dell’investimento sta in piedi sulla capacità di fare delle valutazioni corrette. La prima valutazione da fare è il prezzo massimo a cui si è disposti ad acquistare il terreno per costruire. L’offerta che si andrà a fare sarà l’insieme di molte caratteristiche: il comune in cui si trova, la forma del terreno, se il terreno è vuoto o vi sono edifici da demolire, zona accessibile per la costruzione, se il terreno è già urbanizzato o no, cosa consente di fare il piano regolatore comunale, e infine le dinamiche di mercato. Lascio qui un link ad un articolo più dettagliato sulla valutazione di un terreno.

In sostanza è fondamentale pagare il terreno al giusto valore di mercato, se non qualcosa di meno. È importante perché a parità di costi e qualità di costruzione, avere un’incidenza del terreno maggiore significa vendere un immobile ad un prezzo maggiore di quello del mercato; questo comporta maggiori difficoltà di vendita, tempistiche allungate o nel peggiore dei casi un ribasso del prezzo per riuscire a venderlo causando una perdita economica, e una diminuzione del margine di profitto.

Dopo una prima valutazione grossolana, calcolata con un valore, solitamente ricavato da esperienze precedenti e simili, che viene poi moltiplicato per i m3 dell’edificio. Viene eseguita una stima più di fino. Si inizia definendo lo standard costruttivo che si vuole mantenere: basso, medio, medio-alto, o alto. E si definisce poi un valore per ogni voce di spesa, anche questi valori molto spesso derivano da esperienze precedenti e simili accumulate negli anni. Alcune delle voci più importanti da stimare sono i costi dei progettisti: Architetto, ingegnere civile, direzione lavori, e specialisti della costruzione vari. In questo caso addirittura si potrebbe già richiedere delle offerte per avere un valore ancora più preciso. Poi si passa alla stima dei costi dell’impresa di costruzione, elettricista, ed idraulico, anche in questo caso, se c’è già un architetto che ha fatto dei piani del progetto, si potrebbe iniziare a richiedere una bozza di offerta per avere dei valori più attendibili. Successivamente si stimano tutti i costi degli altri artigiani come: piastrellista, gessatore, cuciniere, lattoniere, carpentiere, metal costruttore, posatore di ascensori, ecc…. Una volta raggruppato tutti i costi del terreno e della costruzione si aggiungono i costi amministrativi, che comprendono, atti notarili, tassi d’interesse, assicurazioni e spese di gestione varie.

Infine, ai costi totali si aggiunge il costo di vendita e il margine di profitto che si vuole avere sull’operazione. Il costo di vendita comprende l’agenzia immobiliare che si occuperà della vendita, solitamente il costo varia dal 2-4% sul valore di vendita dell’immobile. Mentre il margine di profitto attaccato è a discrezione dei proprietari.

A questo punto con il valore di vendita in mano si potrebbe iniziare a vendere su carta, ovvero vendere gli appartamenti ancora prima di iniziare a costruirli.

È buonsenso fare stime con un certo margine di sicurezza, è inutile fare stime basse per mostrare di poter fare un buon rendimento e poi a costruzione eseguita, tutte le voci di costo sono maggiori delle stime riducendo il profitto.

-Rischio durata

La durata di un’operazione immobiliare è un fattore molto importante da tenere in considerazione perché può dimezzare o più il rendimento annuo di un investimento, che, inizialmente su carta sembrava potesse avere rendimenti interessanti.

La durata dipende da molti fattori alcuni sono prevedibili e altri meno: la fase di progettazione e costruzione sono le fasi più prevedibili a livello di tempistiche, questi possono dipendere dalle dimensioni e dalla difficoltà della costruzione, spesso si fa un programma lavori con delle scadenze da rispettare. I fattori meno prevedibili sono i possibili ricorsi che possono essere fatti in fase di domanda di costruzione, questi infatti possono in alcuni casi tenerti bloccato anche per anni interi. Inoltre, c’è il fattore vendita, ovvero finché non vendi effettivamente tutti gli appartamenti, case, o qualsiasi altro spazio di vendita i soldi non rientrano o comunque rientrano parzialmente, anche questo gioca un ruolo importante sulla durata dell’investimento.

La seguente tabella mostra come al passare degli anni prima della chiusura completa di un’operazione il rendimento annuo composto diminuisca.

Questo concetto è molto importante, perché è vero che indipendentemente dagli anni di durata, la percentuale di guadagno è identica (in questo caso il 50%). Però più tempo passa e più aumenta il costo opportunità, che in poche parole sarebbe la differenza tra il minor rendimento rispetto ad un altro asset, come per esempio il mercato azionario.

Inoltre, un’altra cosa molto importante che riduce il rendimento, sempre legata al fattore tempo, è la leva finanziaria, che ha un costo. Infatti, per acquistare e costruire si usa il credito di costruzione fino alla fine dei lavori, e dopo viene convertito in ipoteca questo passaggio si chiama consolidamento. Quindi finché non si è venduto tutto si continuano a pagare i tassi d’interesse dell’ipoteca su quello che rimane invenduto.

-Situazione geopolitica

Infine, c’è il rischio legato alla situazione geopolitica, questo rischio si presenta sotto vari aspetti. Con una situazione geopolitica instabile, le banche potrebbero aumentare i tassi d’interesse, e questo impatta direttamente sull’investimento, aumentando i costi per prendere in prestito denaro dalla banca. Inoltre, aumenta anche il tasso per chi deve fare un’ipoteca per comprare l’immobile, questo potrebbe comportare un rallentamento del settore immobiliare, quindi tempi più lunghi per vendere, con i conseguenti rischi elencati nel punto precedente, o ancora peggio una svalutazione dell’immobile.

Un altro problema è quello legato al costo delle materie prime e dei materiali, in situazioni come quella in cui ci troviamo in questo momento, con guerre in corso e tensioni su più fronti il prezzo dei materiali può aumentare di parecchio, questo inficia negativamente sui costi di costruzione, e può diminuire anche di una percentuale importante la resa. Di seguito lascio alcuni grafici sull’andamento dei prezzi.

Qui trovate il link al monitoraggio dei rischi legati agli immobili della FINMA.

-Rischio bolla

Come in altri mercati anche in quello immobiliare c’è la possibilità che si verifichi una bolla speculativa. La bolla si verifica quando i prezzi aumentano a dismisura e si discostano di tanto dal valore reale, questo fenomeno si verifica quando c’è un’eccessiva domanda, e l’offerta non riesce a starle dietro. Il rischio sarebbe quello di acquistare un’immobile quando le valutazioni sono eccessivamente alte, per poi ritrovarsi con un asset deprezzato dopo lo scoppio o sgonfiamento della bolla. Non è però detto che questo rischio ci sia solo al verificarsi di una bolla, perché comunque sia delle oscillazioni di mercato ci sono sempre. Un’altra cosa molto importante da sapere, è che nessuno può prevedere quanto saliranno le valutazioni, ne quando e se una bolla scoppierà.

Di seguito è illustrato l’indice di bolla immobiliare in Svizzera, dove un valore superiore ad 1 sta per un rischio elevato, mentre sotto lo 0 è considerato un rischio basso.

Io reputo che questo indice sia da interpretare con le pinze in quanto ci fornisce la situazione immobiliare solo a livello svizzero. Ma in realtà il settore varia molto a livello regionale, ad esempio la città di Zurigo ha una situazione molto diversa dal Canton Ticino. Reputo quindi più interessante la rappresentazione nella seguente mappa.

Qui troverete maggiori informazioni su come viene calcolato il bubble index e la mappa dei rischi.

Aggiornamenti:

In questa sezione terrò degli aggiornamenti costanti, sia dal punto di vista di proprietario che da quello di direzione lavori.

Aprile 2025:

È stato acquistato il terreno, ognuno ha versato sul conto dell’operazione 60'000 CHF, la quota dell’investimento corrisponde ad 1/8. Abbiamo avuto un incontro dall’avvocato per firmare i documenti di acquisto del terreno con i vecchi proprietari.

Per il terreno abbiamo versato in totale 480'000 CHF che corrisponde al 40% del valore di acquisto, il restante 60% è stato finanziato dalla banca tramite ipoteca. È stato pagato circa 1300 fr/m2 sulla SUL (superficie utile lorda). La SUL è la quantità massima di superficie abitabile o commerciale costruibile su un determinato mappale. Si ottiene moltiplicando la superficie edificabile di un mappale, con l’indice di sfruttamento, che in questo caso è di 0.9.

Maggio 2025:

Ogni socio ha versato sul conto dell’operazione 15'000 CHF per coprire varie spese amministrative.

Gennaio 2026:

C’è stato un appuntamento con l’architetto per decidere quale variante di progetto eseguire (qualche mese prima ci ha fatto due varianti per l’architettura esterna). E decidere che tipo di appartamenti eseguire ad ogni piano 2.5, 3.5, 4.5 locali. La decisione dei locali si basa sul luogo di costruzione, ad esempio zona più adatta a famiglie o coppie; e sulla tipologia con maggior domanda dal mercato.

25 marzo 2026:

Si è tenuto un primo appuntamento per abbozzare la relazione tecnica di vendita tra me ed il mio collega in veste di direzione lavori e nel mio caso anche promotore dell’operazione, altri promotori e l’agente immobiliare. In questo primo incontro abbiamo chiarito alcuni punti generali come, i budget per i bagni, porte, cucine, a seconda del tipo di appartamento. È stato stabilito che la settimana prossima io ed il mio collega inizieremo a calcolare i quantitativi del capomastro e dei vari artigiani per poter avere una cifra indicativa del prezzo di costo dello stabile. A cui poi verrà aggiunto un piccolo margine di sicurezza, circa 3-5%, e poi il margine di profitto. Così da poter avere dei prezzi per poter pubblicizzare e vendere gli appartamenti. Io mi concentrerò sul preventivo del capomastro, mentre il mio collega sui vari artigiani con il mio aiuto così che anche io possa imparare a gestire questa parte.

16 aprile 2026:

Per poter eseguire la demolizione della casa bisogna effettuare una perizia per la presenza di sostanze nocive, in particolare amianto. Questa procedura va seguita prima di svolgere qualsiasi lavoro di demolizione, ristrutturazione e manutenzione, su edifici costruiti prima del 1990.

Quindi per portarci avanti con i lavori, ieri, il 15 aprile, ho avuto un sopraluogo sul posto con un ingegnere abilitato ad eseguire perizie. Questo è servito per visualizzare lo stabile e stimare il quantitativo di provini da effettuare, per poter ricevere un’offerta per la perizia sulla presenza di sostanze nocive.

Dal sopraluogo è emerso che ci vogliono circa 20 provini per la presenza di amianto e 1 nel locale serbatoio del gasolio per la presenza di piombo, il serbatoio è in metallo.

Oggi ho confermato l’offerta e nel giro di una settimana dovremmo ricevere la relazione tecnica con i risultati. Sulla relazione tecnica saranno segnati su una planimetria i punti dove sono stati eseguiti i provini, e se è presente o meno amianto. Solitamente l’amianto si trova nelle lastre di eternit, nelle colle delle piastrelle e nei mastici delle finestre. Nella relazione sono anche segnati gli interventi per lo smaltimento che possono essere eseguiti dall’impresa di costruzioni con le adeguate precauzioni, e quelle parti che necessitano di un’azienda specializzata abilitata dalla SUVA.

30 aprile 2026:

Oggi ho ricevuto la relazione tecnica sula perizia delle sostanze nocive. La relazione si compone principalmente in sei sezioni, mandato, accertamenti e prelievi eseguiti, accertamenti e prelievi non eseguiti, conclusioni, riferimenti e allegati. La relazione potrebbe variare leggermente in base allo specialista a cui vi affidate, o da altri fattori, ma comunque la struttura rimane molto simile.

Mandato

La parte di mandato si compone di una parte introduttiva dove vengono menzionate delle norme, in particolare, riguardo l’obbligo di accertamento della presenza di sostanze pericolose; e l’obbligo di inoltrare una perizia insieme alla domanda di costruzione e/o notifica, nel caso in cui ci sia un edificio antecedente al 1° gennaio 1991.

Dopo le norme c’è una breve descrizione del lavoro da svolgere, in questo caso la demolizione di una casa unifamiliare.

Segue una parte dedicata alle responsabilità e infine una lista delle abbreviazioni presenti nel documento, lascio qui sotto un estratto.

Accertamenti e prelievi eseguiti

Nella parte di accertamenti c’è la descrizione e la data dell’ispezione visiva, il numero di prelievi dia campioni da analizzare, nel mio caso 19 campioni. Segue poi la tabella con i risultati di tutti i campioni prelevati.

Allegati

Nella seguente sezione troviamo tutte le foto numerate, in modo da aiutare a capire dove sono stati eseguiti i provini indicati nella tabella. Troviamo anche delle schede di identificazione dei materiali con le istruzioni su come procedere per la rimozione e smaltimento.

In fondo agli allegati si trovano i rapporti di analisi e i certificati del laboratorio incaricato. Si trovano anche una lista di discariche autorizzate a prendere amianto, e di aziende specializzate in bonifica dell’amianto, riconosciute dalla SUVA. Le seguenti liste possono essere consultate direttamente sul sito della SUVA.

Conclusioni:

Dalla perizia è emerso che sono presenti 15 m di zoccolino da far rimuovere ad una ditta specializzata, mentre le lastre in fibrocemento e i serramenti con il mastice contenente amianto possono essere rimosse da una ditta normale, e smaltite in una discarica abilitata. La ditta deve comunque rispettare delle regole, come ad esempio: l’utilizzo di tute usa e getta complete di guanti occhiali e mascherina apposita. Inoltre, deve rimuovere le parti contenente amianto senza danneggiarle e produrre polvere. Per quanto riguarda lo zoccolino da rimuovere invece ora i prossimi passaggi saranno quelli di farsi fare un’offerta per la rimozione e lo smaltimento a due o tre ditte, per poi deliberare il lavoro.

Disclaimer: questo contenuto è stato realizzato totalmente senza l’aiuto di AI, né per reperire le informazioni, né per scrivere o correggere il testo (e probabilmente si vede anche…)

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